房地产业步入标准化生产模式

  “未来建造的房子,相关物料宣传单页上将打上专属‘代码’,就像宝马有其产品型号一样,房地产产品也有相对应的编号。” 9月1日,重庆保利品牌发布会举行,正式向市场发布为重庆人量身定制的VAM产品线。保利相关负责人刘畅表示,“希望市民在了解VAM产品标准线后能通过编号一眼就能分辨出保利相关房源所对应的资源优势。

    在此前,万科、恒大、龙湖、金科、协信等众多一线开发企业也根据产品的特色,推出了自己的产品系列——由此可见,房地产业已全面开始推行标准化产品线开发,并由此进入标准化生产模式。

“标准化” 实质是“精细化”运作

从恒大的华府系列、绿洲系列到万科的城市花园系列、金色系列,从金科的“东方系”、 “天湖系”、“廊桥系”、“王府系”到华润的万象城,各大开发商逐步建立起自己的标准化体系,通过不断扩张成为全国知名品牌,实现了更高程度的精细化。

龙湖地产策划总监罗政认为,“标准化的产生,快速规模化的开发,可推动房地产企业品牌增值的能力。”正如一提到“天街”就很自然地想到龙湖,一提到“星光”就想到协信,标准化生产已经不仅仅局限为一种产品,更成为了产品线品牌。

值得一提的是,标准化并不意味着简单复制,而是深度的精细化运作。以保利为例,此次推出的VAM产品线的标准,保利在重庆开发的项目都将按照四大标准进行打造。同时,为了更为严格地定义标准,保利将其细化成36项定制系统。其中,对资源的选择上有公交、地铁、配套、景观、道路5大系统支撑;在产品的打造上从通风、采光、空间三大维度就有定制门窗系统、过道对流系统、玄关系统、家政系统等11项系统规范。

“制造业式”发展开启行业新方向

事实上,在没有标准化生产之前,房地产都是进行差异化生产,但是由于各个项目的规模、产品类型、档次等差异较大,意味着企业必须面对全新的市场、设计、开发、销售等,有时候一个项目从拿地到开发往往花费两三年之久。

业界人士指出,在不断总结中,房地产业开始步入了学习制造业式的发展,开启标准化发展之路,从资金、土地、营销等一系列元素中抽丝剥茧:用优化工程采购模式促进上下游优质资源的配置;从工厂到工地,供应商选择开放的环节,减少中间步骤;明确产品系列并形成产品标准,让设计、管理和营销模式统一。“无论企业有多少项目,相当于只有几类项目,可以采用同样的开发和管理模式。”正如万科郁亮所言,“如果学到中国制造业一半的水准,万科就天下无敌了。”

对此,某信息集团咨询中心副总经理庞崇分析到,推行标准化产品线的复制、连锁开发,除了加分品牌,更可从根本上降低开发管理难度和成本费用,有利于大幅度提高周转率和财务杠杆率,并最终大幅度提高项目的投资回报率,使得房企成本控制能力上升。例如,在三五年内,先从建立一两个标准化产品线开始,标准化率目标可以设定为35%左右(净利润率可以提高至少5个百分点);10年内,力争形成3—5条产品线,产品标准化率争取达到70%以上。如果某开发商在一个三线城市成功开发一个楼盘后,便可以计划在5年内将项目复制到至少5个三线城市,那么10年内便可以布局全省15个地级城市。即使行业受到影响,平均净利润率降至10%左右,标准化的企业净利润率也有可能达到20%以上。