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11月惠州楼市优惠延续 36个楼盘推新产品“银十”全市新房成交94.89万平方米，环比增长35% 11月楼市优惠延续 36个楼盘推新产品 进入2014年，低迷气氛长期困扰惠州楼市。成交量持续走低，任凭开发商推出各色优惠，市场起色难现。即使第三季度末，开启“金九银十”黄金销售周期，但市场各方心底并没谱。 9月30日，央行针对房贷的救市新政出台，10月楼市成交立竿见影。 据惠州市房管局统计，10月，惠州全市成交房源面积94.89万平方米，环比增长35%；其中，惠城区（含仲恺）成交27.03万平方米，环比增长28%；惠东成交23.12万平方米，环比增长129%。 然而，成交潮的出现，在极大刺激开发商推货热情之余，也使得企业年终市场推货策略更加谨慎。资深地产专家杨锦斌分析，成交热潮的出现拉升了开发商对后市的预期，但不够稳定的市场使得企业又不敢贸然改变营销策略，毕竟市场难料。 杨锦斌同时指出，可以确定的是当下楼市已明显回暖，开发商推货热情亦同步提升。11月36盘推货或许只是开始，12月以及元旦过后的春节前都很可能出现新货扎堆局面，市场优惠仍会持续，这对于有购房需求的市民而言无疑是个好的购房机会。 多方利好，10月现成交高峰 始于2013年下半年的金融业“钱荒”，对2014年度的楼市产生广泛影响。自农历新年过后，惠州楼市成交长期处于低位徘徊。以惠城区（含仲恺）为例，2—9月，单月度的一手商品房成交房源数长期在1500套上下浮动，仅在6月突破2000套大关。追溯原因，业界普遍认为源于5月12日央行新政“银行要满足首套房需求”，以及开发商年中发力冲量所致。 进入下半年市场，市场主体对“金九”周期充满期待，然而1830套的市场成交数却难以让人满意。老城江南片区某面江楼盘此前一直未降价，进入9月也开始放开优惠。项目负责人直言，“前期市场长期游离于成交市场外，坚守价格变得拒客户于千里之外，9月放开价格，成交也极为有限。” “解铃还需系铃人”，惠州楼市的成交闸门还是需要央行新政来打开。9月30日，央行联合银监会，推出“认贷不认房”的房贷新政，对刚需购房需求的支持以及二套房贷的认定方式放宽被业界普遍认为充满了救市的意味。 市场成交反应迅速。据惠州市房产管理统计数据，10月，惠州市成交房源面积94.89万平方米，环比增长35%，其中，惠东成交增长最为明显，环比增幅达129%。 惠城区（含仲恺）新房市场成交2306套，环比9月1831套的成交数上涨25.9%，在成交面积表现上，27.03万平方米成交数环比9月涨幅达28%。 对此，惠州市嘉盛美业地产经纪有限公司首席分析师陈锦祥介绍，事实上，新政对市场的导向意义要远大于实际影响。对于惠州而言，中央层面的政策当前并未完全实施，很多银行都是维持之前的利率水平和房贷政策，所以体现在购房者申请贷款过程中影响有限。 陈锦祥也指出，尽管暂时影响有限，但对于市民而言仍旧不容忽视。从以往的经验看来，中央层面相关政策的出台在很大程度上也代表了市场未来的风向，这也使得经历多次等待而错失购房良机的市民不敢再观望，逢低开始入市购房。 市场回暖，房企推货热情高 实际上，惠州楼市进入11月份，政策和市场方面的利好因素更加明显。在预售制度管理和住宅维修资金系统全面上线之余，11月1日，惠州房贷“商转公”措施正式实施，在此前购房过程中办理商业贷款的市民可办理转为公积金贷款。 尽管有行业人士指出，“商转公”新政的实施不过是针对此前购房的市民而言，对于新房市场的交易并无影响。但实际上，该政策在这样一个时间节点推出，也代表着目前市住房公积金中心办理贷款的额度空间比较充足，这在很大程度上也为市场传递着信心。
市场成交量的增长无疑提升了企业对市场的预期，推新货入市成顺势而为。据惠州搜房网不完全统计，11月，惠州房地产市场将迎来36个楼盘推新产品，其中惠城区（含仲恺）达到23个，保利达江湾南岸、日昇昌天誉、五经山水大观、深业喜悦城、金宝东鑫广场等楼盘都是首度入市。 记者在采访中了解到，部分项目由于工期进度未能赶在“金九银十”周期入市，只能11月赶趟推出。然而，面对10月飘红的成交数据，开发商信心十足。保利达江湾南岸负责人介绍，尽管没能赶上所谓的“金九银十”，但在这一周期的认筹和蓄客也让项目在11月推出有底气，此外，10月成交高潮的出现也是一个试水，接下来市场很可能将变得更加稳定。 这在11月1日江湾南岸的开盘现场也得到体现。据代理商世联统计，首批推售192套房源，取得137套的成交，均价达到10500元/平方米。作为125—169平方米的中大户型项目，在当前市场环境下取得良好去化率与前期优良蓄客密不可分，同时远低于预期12000元/平方米的均价预期也是市民出手的重要原因。 对此，惠州行业资深专家、中城嘉信董事总经理杨锦斌分析，成交高潮的出现，在极大刺激开发商的推货热情之余，也让开发商在2014年余下周期推货策略更加谨慎。10月的成交热潮拉升了企业预期，但市场的不稳定又让开发商不敢贸然改变营销策略。 杨锦斌同时指出，可以确定的是当下楼市已经明显回暖，经过“金九银十”的推广和客户积累，接下来推盘的项目有比较好的市场基础，11月36盘推货或许只是开始，12月以及元旦过后的岁末都有可能出现大批新货入市，市场优惠仍会持续，这对于有购房需求的市民而言无疑是个好机会。 后市难料，开发商谨慎应对 尽管市场成交出现高峰值，政策和市场相关利好消息频现，但历经长周期低迷成交季的开发商仍旧谨慎。金山湖某上市房企楼盘负责人介绍，市场不明朗，政府对市场的态度也不明确，项目在销售过程中的优惠一直都保留着，不敢贸然收紧。 记者在踩盘过程中发现这种现象非常普遍。各大楼盘在“金九银十”周期中，为了吸引购房者而推出的“特价房”、“一成首付”、“7折优惠”、“1万抵10万”等超值购房优惠目前还在持续。 江北惠博路北岸某楼盘，10月推出电商合作方式，相应的“5千享9折”优惠吸引了大批购房者的关注。目前进入合作电商后周期，并无相关的优惠推广。然而，现场售楼员介绍，“在实际购房过程中对于现场下定的客户还是能够申请到相关优惠幅度。” 此外，同处惠博沿江道边的保利山水城，10月推出“免费住十年”的优惠，尽管只是免10年物业管理费，但对于普通购房者而言仍有较大吸引力，目前优惠也在持续。 在东江新城片区，顶着“地王”称号的龙光水悦龙湾在去年下半年一度达到6700元/平方米的成交均价；今年7月推出低至5280元/平方米价格；在“金九银十”，项目更是加码优惠力度，赠送10万装修基金，以及购房最高直减20万的优惠信息。近日，项目现场的销售人员表示项目不断拉大的优惠仍是主要卖点。 然而，部分楼盘的回收迹象也较为明显。在金山湖片区某销售热盘销售人员介绍，在10月初项目就计划年终收紧优惠幅度，相关的特价房和低折扣肯定不会再有。现在进入11月，相关的定价和营销方案可能很快就会出来，到时再来买要花更多钱。 对此，楼盘即将于本月开盘销售的金宝东鑫广场营销总监余鹤皋介绍，不管项目销售好与不好，当下市场不稳定，开发商很难有安全感。在市场的定价和营销策略上，也不敢轻易变动，只能随着市场见招拆招。 “跟着市场起伏还可能有肉吃，贸然求异不小心就会死得很惨。”余鹤皋表示，后市难料，开发商接下来还是会延续此前的购房优惠，等待市场回暖趋势的进一步稳定。 撰文：南方日报记者 张峰 |
