金山新城/北站新城/仲恺“三雄”渐成惠州楼市三足鼎立之势

惠州未来城市中心、一流城市核心样板，让金山新城片区充满了无限想象。而惠州最大最核心的交通枢纽赣深高铁惠州北站的存在，让北站片区举足轻重。

除了北站新城和金山新城之外，最火的区域无外乎仲恺。从2019年8月启动意愿征集到第一宗项目地块挂牌，用时仅4个月。14个月全面完成19宗地块摘牌，目前已全方位进入征拆和建设阶段。成为众多开发商争夺的下一个阵地。

金山新城、北站新城、仲恺渐成惠州楼市三足鼎立之势，谁执龙头拐杖，谁又是剑锋所指？巨量的片区供应，买房客户都有谁？众多的品牌开发商同台竞技，哪些楼盘又会是最终赢家？

金山新城：定位为大湾区生态立城的门户标杆；惠州未来城市中心、一流城市核心样板；湾区东岸战略性新兴产业及科创新中枢。

仲恺片区：真正让仲恺进入珠三角视野的，是其规模巨大的城市更新组团集中启动，和其他地方最显著的不同则是由政府主导，效率极高，速度快。

北站新城：惠州北站片区发展最核心的驱动力是赣深高铁惠州北站。在惠州规划或已经运营的9座高铁站中，惠州北站的地位是独一无二的。

●金山新城

“新生态、新中心、新引擎”

2019年6月惠州金山新城规划概念的腾空出世，此前纵横阡陌，河道鱼塘、农田村庄的马安东部片区摇身一变成为了金山新城。

和惠州其他此前新区域规划相比，金山新城的规划起点极高，按照官方说法，金山新城一定不只是简单的商住叠加，而是更多的城市功能融合，产、城、人高度融合的新城。

在官方的预期中，给予金山新城整体定位为“新生态、新中心、新引擎”。即大湾区生态立城的门户标杆；惠州未来城市中心、一流城市核心样板；湾区东岸战略性新兴产业及科创新中枢。

2019年9月27日金山新城一大批项目整体动工高调签约亮相，拉开了金山新城的城市变革大骨架。但是最先受益的无疑是房地产，2019年11月底金山新城马安区域拉开了土地交易大幕，最终中交、旭辉、平安以78亿元拿下4宗交易地块；2020年6月份，佳兆业和华润再度加入该片区的逐鹿，拿下该片区两宗地块；2020年11月，佳兆业再度斥资30亿元拿下泛金山新城片区鹿江沥地块。

迄今为止，上述地块项目通过合作开发等方式，除了佳兆业鹿江沥项目之外，其他全部发售，共同造就了金山新城片区的楼市繁荣。

9个主力项目供应住宅近万套

南都记者统计，截至今年3月，进驻金山新城片区的开发商，除了2019年之前拍地的中海、金融街、德威之外，有招商、旭辉、中交、金地、佳兆业、华发等国内知名品牌开发商，还有周边的隆生、阳光城等，成为了惠州楼市最亮眼的区域。

2020年惠民之家年度业绩统计数据显示，惠城区TOP10单盘销售套数中，有8个来自金山新城片区，TOP10单盘销售金额中，9个来自金山新城片区，再加上未上榜的在售项目，2020年金山新城片区累计销售金额超过200亿元，销售套数超过11000套。

2021年金山新城依然是一骑红尘，南都记者结合惠州世联行的统计数据，2021年金山新城9个主力出货项目从4月份到年底，推售的住宅近1万套。其中预计4月供应住宅近1600套，隆生西江花园、鹿江花园、中海阅江府、未来理想项目、华润曦江润府、佳兆业时光道都有住宅项目推售。尤其值得关注的是片区的标杆性项目华润曦江润府，目前以南都记者在各案场的反馈情况来看，华润的价格有可能引发片区新一轮价格涨幅，相较于华润的拿地成本，周边项目楼面价普遍低2000元左右。

5月份金山新城片区累计供应住宅约1400套，西江花园、未来理想、铂钻四季、万科、佳兆业是主要的供应楼盘。6月份，金山新城5个项目预计出货1200套左右，7月份万科、华润第二批单位都将入市发售，住宅供应相对偏少预计累计在600套上下，8到12月份数据统计显示，预计推售住宅近5000套。

预计全年铂钻四级、德威江誉城、未来理想、佳兆业时光道、万科金枫花园推货都超过1000套，其中铂钻四级、万科项目预计年出货超过1500套。

如果还算上泛金山新城片区，富盈公馆、新力城等在售项目，片区内住宅的出货量应该在13000—15000套之间，总货值依然超过200亿元。

惠州资深地产观察人士胡光宇解释，相对于惠州其他片区，2019年起步的金山新城规划起点高，都是大开发商，去年至今的销售业绩证明，片区的销售客户更多的是来自惠州本地，新增的都是以刚需客户为主，相对于仲恺和北站新城片区，抗风险能力更强，“今年部分开发商承建的学校会兑现，一旦学校建成后，片区的很多配套也会随之而来。”

●北站新城

赣深高铁年底通车，腾飞在即

从2016年11月，国家发改委网站公布批复同意建设赣深高铁，政府选址小金口附近，2017年12月，住建局公示《惠州高铁北站地区规划》草案，进一步把赣深高铁惠州北站拓展成为约5万平方米的大型枢纽中心。2018年惠州市住建局明确惠州北站新城片区为城市核心区，2021年预计赣深高铁通车，惠州北站正式投入使用，惠州城区到深圳的距离正式进入30分钟通勤圈。

不难看出，惠州北站片区发展最核心的驱动力则是赣深高铁惠州北站。在惠州规划或已经运营的9座高铁站中，惠州北站的地位是独一无二的。作为惠州城市的核心枢纽站点其连通了大湾区两大核心城市广州（通过广汕高铁和北站的联络线）、深圳，与此同时莞惠城轨的延长线也即将开始施工，意味着未来的惠州北站将是惠州连接广州、深圳、东莞的门户站点。

观察人士认为，以高铁为代表的交通枢纽已经成为城市发展的全新模式。“一个高铁交通枢纽，一个城市发展中心”的惯性规律已成为时代发展的普遍性法则。

北站新城片区的楼市路径也是如此，基于高铁北站的规划，片区开始有品牌开发商进驻，让此前的小金口片区变成崭新的惠州北站新城片区，成为惠州的一个人居高地。

在赣深高铁北站确定选址小金口之后，2017年年底，惠州小金口汤泉片区3宗商住地块相继出让，经过多个房企的轮番争抢，最后均大幅度溢价成交。其中，领地集团以12亿元大手笔拿下汤泉片区地块，刷新了彼时惠州土拍价格纪录，成就红极一时的地王。而另外两宗地块分别由星河和保利收入囊中，至此，北站新城名声大噪。

2019年，雅居乐斥资15亿元，拿下惠州北站两宗地块，先后和龙湖合作，2020年入市发售。2020年阔别惠州12年的万科再度回归，首个合作项目也选择了在北站，同一年6月，中海斥资13亿元拿地，半年后即将进入销售周期。

南都记者统计目前进驻惠州北站片区的开发商有龙光、星河、保利、领地、龙湖、万科、雅居乐、中海、碧桂园、新理益（奥园梵高花园开发商）。2020年惠民之家的统计数据显示，惠城区TOP10的项目中，7个是在金山新城，其他2个在北站新城片区。2020年1-5月，惠城区共颁发38张预售证，其中金山新城20个，北站新城紧随其后，合计6个。

现阶段购房群体以本地客为主

世联行的统计数据显示，以北站新城核心区9个在售项目计算，2021年累计供应超过6000套，如若我们把北站新城辐射直径5公里之内的博罗片区在售楼盘也算上的话，预计新增供应总货量至少超过1万套，这也将是惠城区除了金山新城之外的另一个楼市集中供应区。

深圳资深地产评论人侏罗纪说，谋求和广深30分钟无缝对接，这是决定惠州未来城市基本面的重要走向，只有交通打破了瓶颈，一切才有可能。

按照预定规划在2021年年底，赣深高铁惠州北站的站房投入使用，更多人的预期也是希望赣深高铁通车后，惠州北站能够迅速摆脱当前的尴尬。来自案场的反馈显示，基于当前惠州的热度都在金山新城和仲恺的情况下，北站的项目销售普遍没有预期中理想，“部分项目一周10来套，也有项目一周卖几套。”一位要求匿名的北站项目销售经理说。

实际上在2019年上半年，大湾区规划纲要出台后，惠州北站新城片区的楼盘，曾经引来了一批江西等其他地方沿着高铁沿线而下的投资置业者，当时在个别楼盘外省客的比例甚至超过20%，但是在下半年随着外省客撤退，市场降温，北站片区的外省投资客比例就明显下滑。

在当前，周边配套不完善，政策红利缺失、市场供应增加及市场容量收窄的情况下，北站现阶段最主要的客户来源是本地客，深圳客的比例还很小，与此同时和金山新城等区域的价格差也没有拉开，加上目前除了高铁概念之外，配套兑现落后，更多的购房者即便买了房子，短时间也无法入住。

从世联行的统计数据来看，从2020年6月至2021年3月，北站新城的供应都是成交的一倍以上，而金山新城基本都处于供不应求的局面。南都记者观察，惠州北站附近的楼盘现阶段的价值点基本类似：高铁30分钟到深圳，通车后价格上涨，现在是最好的机会，片区是城市核心，是惠州的交通枢纽，未来有公园、产业、人口的规划。

胡光宇解释，高铁不是地铁，还达不到捷运化、公交化的程度，赣深高铁的投入使用，短时间会给北站的楼市带来明显提升，但从长期看，随着北站的公园、学校、产业、物流等配套的高铁产业带形成后，有大批的就业人口时，无论是深圳客、惠州客还是外省客，才有在这里买房的绝对理由。与此同时，靠一条赣深高铁也并不能代替深圳惠州的日常通勤，只有在高铁和市政的地铁、公交等捷运化成为体系之后，北站的交通枢纽作用才会发挥出来，楼市的价值才会最大化。

●仲恺片区

惠州最大规模城市更新进入出货窗口

有中介从业者在推介仲恺的楼盘时配文说，从前的仲恺你爱理不理，现在的仲恺已经高攀不起。从2019年8月开始，仲恺沿着仲恺大道启动了惠州历史上规模最大的城市更新，2020年6月仲恺均价首次破万之后，市场一直保持了持续上扬的态势，7月到9月因受东莞楼市限购加码和深圳市场再度调控政策影响，仲恺片区迎来了高光时刻，多个楼盘量价齐升，众多品牌开发商借助城市更新的契机进驻仲恺。

但是真正让仲恺进入珠三角视野的，还是其规模巨大的城市更新组团的集中启动。仲恺的城市更新和其他地方最显著的不同则是由政府主导，效率极高，速度快。

南都记者获悉，从2019年8月启动意愿征集到第一宗项目地块挂牌，到2020年9月8日，惠州公共资源交易中心挂出最后两宗城市更新单元地块，标志着仲恺大道沿线17宗城市更新地块的挂牌全部完成。

从2020年8月27日开始，仲恺开始了全方位的拆迁，8月27日当天对7个项目开始集中拆迁，拆除建筑54栋，近8万平方米。官方的统计数据显示，平均每日清表土地1万平米，推进速度屡次刷新纪录，充分展现了仲恺速度。第一批次6个单元将陆续在2020年内动工建设，2021年全方位进入建设阶段。

仲恺城市更新的范围是沿仲恺大道两侧，综合用地范围、规划功能、道路、河湖、产权等，划定总长8.5公里，总面积9.7平方公里，共17个单元的连片改造区域，其中拆除重建4.4平方公里。将旧城镇、旧厂房、旧村庄、政府储备地、留用地等各类用地统一纳入单元，整体无缝改造。

仲恺大道沿线17宗更新单元均已找到“更新主体”，其中涵盖星河、碧桂园、佳兆业、新力、时代、恒大、卓越、昊翔源、天益、信鸿等11个品牌。南都记者获悉，目前仲恺城市更新中，8个片区基本完成征拆，10个片区正式启动建设，持续刷新着粤港澳大湾区城市更新纪录。整个2020年仲恺土地交易挂牌45宗，累计成交土地261万平方米，土地出让总金额187亿元。其中城市更新占据了绝大多数。

粤东世联行的统计数据显示，2021年仲恺片区预计将有24个项目推售，累计推售近2万套房源。南都记者从相关渠道了解到，目前佳兆业、碧桂园、恒大、信鸿项目，星河等数十个相关地块，都处于仲恺城更发展中心官网的公示阶段，前期已经经过仲恺城更工作领导小组的会议审核和原则通过，意味着公示结束，拆迁完毕后就可以开始施工。

2020年10月仲恺科融大厦片区、仲恺轻轨站南片区两个城市更新单元动工，总投资645亿元的仲恺城市更新正式迈上新台阶。知情人表示，实际上整个仲恺城市更新拆迁已经完成了9成，基本在2021年有至少三分之二的城市更新项目能进入市场销售供货。

数据统计，仲恺的17个城市更新单元，累计要拆除重建面积为496.8万平方米，范围内共需要拆除建筑物6815栋，拆除总建面341万平方米。减去返还的物业，能发售的至少250万平方米以上，仲恺未来3年都将是城市更新主导的推货和推新。

目前鑫月轻轨站南片区、星河冠球片区、碧桂园大陂村项目、时代白云山村，新力科融项目已经开工建设，预计下半年将会入市。

仲恺近2万套供应量卖给谁？

胡光宇解释，仲恺接下来2到3年，以城市更新为主导的项目推售将成为主要的货源供应地，但是随着城市更新的推进，仲恺的城市面貌也将迎来巨大改观，这也是相对的，反过来也会形成促进作用。仲恺处于东莞、深圳和惠州的交会处，未来随着深惠城际等轨道交通网络的成型，目前相对较低的房价也是较明显的优势。

从去年的仲恺成交情况来看，主要是深圳客和东莞客占据了7城比例，尤其是潼湖、陈江临深、临莞区域。尤其是从7月份之后，受深圳和东莞调控政策的升级，部分上述区域的客户外溢到仲恺片区，那2021年仲恺如此巨量的供应面前，客户的群体相当关键。

从第一季度的仲恺几个品牌开发商的项目来看，部分惠州本地客户对于仲恺片区的认识开始有所转变，他们购买仲恺的房子，基本上是兼顾投资的资产配置为主。这种转变我们更愿意理解为，他们是对于仲恺片区的未来预期发生了变化。

胡光宇说，从长远看是没有问题的，仲恺的主要客源还是深圳客和东莞客户，另外就是惠州本地客户。但在巨幅供应量面前，阶段性的起落预期还是要有，比如同一时间大量入市项目的价格战，我们希望仲恺的这些主导城市更新的品牌房企，还是能齐心协力把片区的区域价值和区隔价值做起来，而不是一味地靠渠道佣金点数高低。